Prêts hypothécaires US : mais où sont les notaires ?
La crise financière n'est probablement pas terminée: éléments d'une explication...
la conjoncture:
le droit:
Un titre hypothécaire doit pour permettre une saisie immobilière être présenté en justice. La saisie se fonde donc sur une sureté réelle qui certifie du droit du créancier.
En France, l'article 2416 du Code civil est clair, "l'hypothèque conventionelle ne peut être consenti que par acte notarié". Son inscription est effectué sur le fichier immobilier tenu à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien. Ce fichier est respecté scrupuleusement par les officiers ministériels qui assurent ainsi une véritable sécurité juridique de chacune des parties aux transactions..
Aux Etats unis le recours au notary (de type anglo saxon) est possible mais considéré comme ralentissant les processus de titrisation, un logiciel informatique est venu le remplacer dans bien des cas.
les faits:
MERS, Mortgage Electronic Registration Systems est un système d'enregistrement électronique des hypothèques. Créé en 1995 aux fins de faciliter la titrisation des créances hypothécaires, il est très utilisé car permet un transfert plus rapide des richesses. En effet, les informations sont enregistrées sur un fichier central détenu par une société n'ayant aucun cadre réglementaire spécifique à l'importance de sa mission, une banque détentrice d'une créance hypothécaire qui souhaite transférer celle ci au sein d'un trust pourra le faire rapidement par le biais de ces données informatisées. Il est en outre possible de faire produire un acte écrit à partir de ces informations enregistrées sur le MERS.
Plusieurs résidents américains ont pu observer en effet la venue de 2 ou 3 banques annoncant la saisie de leur immeuble. En somme, le système ainsi concu aurait permis la production de différents titre de propriété pour un seul bien.
De nombreux juges aux Etats Unis refusent les titres de créances hypothécaires présentés par les banquiers et ceci d'une part sur le fondement d'absence de certifications du droit réel mais d'autre part et plus gravement, sur le fondement de fausses informations, c'est à dire d'absence pure et simple de droit réel: les titres seraient faux.
les conjectures:
le trouble des marchés financiers
On comprend dès lors les graves difficultés qui attendent les places financières: ne pouvant recouvrir leur créances, reposant sur une richesse fictive issue en partie de la titrisation et en partie d'un système informatisé dérégulé, les banques vont devoir indiqué au passif de leur bilan des pertes considérables. Ceci ajouté à la réglementation Bâle 3 imposant des ratios de solvabilité plus importants pourrait grandement affaiblir les grands empires financiers. La stratégie du "too big too fail" doit elle encore jouer ou bien doit on laisser une bonne fois pour toute, selon la volonté du Tea Party, laisser Wall street subir la correction?
Une chose est sur, après le quantitative easing 1 et donc le rachat des prêts hypothécaires par la Fed puis le quantitative easing 2 avec le rachat des bons du trésor US, on imagine mal un troisième acte de politique non conventionnelle qui aurait pour objet de la part de la Banque centrale américaine de racheter ces titres hypothécaires.
Sans aller plus avant dans le propos, on critiquera évidemment cette propension des marchés financiers américains et pas seulement ceux ci(beaucoup ont acheté ces produits titrisés de type CDO) à vouloir créer sans cesse de la richesse quasi ex nihilo. Il faut bien observer, et c'est un lieu commun, que toute la crise des subprimes et ses répercussions sont induites par une augmentation entre 1993 et 2007 constante des prix de l'immobilier aux US. Devant cette manne financière, l'esprit fécond des financiers a imaginé des procédés techniques permettant de dupliquer la richesse par le biais de la titrisation. Celle ci ne doit pas faire l'objet d'une opprobre car elle permet une grande liquidité du marché, cependant ses excès démontrent l'importance en matière immobilière d'un notaire pour assurer la production de titres juridiques authentifiant les droits.
la sécurité juridique par le notariat
Le notariat latin devrait servir de guide face à ces excès et cela se produira si, et seulement si, la réaction des magistrats américains(et le processus est en cours) est à la mesure de la supercherie juridique orchestrée par les gourous de la finance. Comment a-t-on pu confier une tâche si importante pour la société à un logiciel informatique dont l'utilisation est si peu régulées. Les problèmes de fiabilité étaient inévitables! Les marchés financiers pourraient à nouveau dévisser...ce qui constituerait inévitable la seconde secousse après la chute de Lehman, car la Fed ne pourrait probablement pas sauver toutes les banques..
D'ores et déjà, on comprendra l'intérêt d'un régulateur étatique dans la conservation desdits fichiers immobiliers et ceci dans un objectif de sécurisation des parties. En France, on ne peut que renouveler l'apport du notariat et de la conservation des hypothèques qui ont permis à des millions de personnes de conserver leur résidence, contrairement à nombres d'américains...abandonnés à la cupidité des golden boys et autres avocats instigateurs desdites procédures aujourd'hui incriminées..
Le titre hypothécaire notarié fondé sur les principes élémentaires de compétence et de formalisme constitue le cadre d'une sécurité juridique certaine: c'est un fait, c'est du droit.