Baux commerciaux: la clause de résiliation à l'épreuve de l'ordre public

Publié le par simehtimmopatriiraton

Arrêt n° 1451 du 8 décembre 2010 (09-16.939) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

 
Le statut des baux commerciaux, issu du décrêt du 30 septembre 1953, se caractérise par deux éléments important: la propriété commerciale, c'est à dire le droit pour le preneur à bail à un maintien dans les locaux loués, et son caractère impératif. Ici on reconnaitra que la conjonction des deux est de mise: l'article L145-41 du Code de commerce impose un délai minimum,  suite à un commandement de payer infructueux, pour rendre effective une clause de résiliation.

 
L'arrêt du 8 décembre 2010 de la 3 ème chambre civile  de la Cour de cassation est rendu au visa des articles L145-15 et L145-41 du Code de commerce.
En l'espèce, une SCI C avait donné à bail des locaux à usage commercial à une SNC L.  Dans ce contrat de bail avait été introduite une clause de résiliation du bail selon laquelle en cas d'infraction au bail, et notamment défaut de paiement, celle-ci ne devant prendre effet qu'au terme d'un délai de 15 jours suivant commandement de payer délivré par huissier et demeuré infructueux (ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet).

Suite à un défaut de paiement la société bailleresse effectue les formalités nécessaires pour obtenir la résiliation du contrat. Un tel commandement est effectué le 17 novembre 2005 puis action en justice pour application de la clause résolutoire.

La décision de première instance n'est pas connue. Les juges de la Cour d'appel de Rennes par un arrêt du 10 juin 2009 ont débouté la SCI de sa demande au motif que la clause comprend une disposition dérogatoire à l'article L145-41 du Code de commerce. Cette mise en échec emporte par conséquent, selon l'article L145-15 du Code de commerce, nullité de la clause.

La SCI se pourvoit en cassation au moyen que cette disposition contractuelle (un terme de 15 jours au lieu d'un mois suivant commandement de payer d'huissier) ne doit pas encourir nullité de la clause dans son principe mais seulement dans ses modalités d'exercices. L'argument présenté est celui d'une limitation de l'étendue de la nullité à la disposition litigieuse et non à la clause en son ensemble.

On comprend bien l'intérêt de la SCI quant à la défense d'une faible portée de ladite nullité: en cas de nullité de la clause, la bailleresse perd la possibilité de voir la mise en oeuvre d'une résiliation de plein droit. 

La cour de cassation rejette la demande: la violation de l'article L145-41 du Code de commerce étant identifiée, la nullité de l'article L145-15 du Code de commerce est appliquée.

 
Conditions de la clause résolutoire: la condition substancielle de temps de la clause résolutoire de l'article L145-41 du Code de commerce

Selon l'article L145-41 CCom "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai."

 
En matière de baux commerciaux, la clause de résiliation de plein droit du contrat en cas défaut de paiement des loyers ou autres infractions au bail est devenue une clause d'usage.

Cependant, les modalités d'application de celle ci doivent être clairement précisées.

Rappelons à titre liminaire que le statut des baux commerciaux des articles L 145-1 et suivant du Code de commerce est pour une large part d'ordre public au sens de l'article 6 du Code civil ce qui signifie qu'il n'est point supplétif de volonté.

On ne s'attardera pas sur l'analyse conceptuelle de ces dispositions, qui feront probablement l'objet d'un autre article, pour réserver notre propos aux possibilités de mise en place de cette clause résolutoire.

Ce que l'on ne peut pas intégrer dans la clause résolutoire

Repartons de l'arrêt présenté. Les parties (ou plus exactement la SCI bailleresse) avaient introduit une disposition dérogatoire à l'article L145-41 CCom il s'agissait d'une condition de délai. La prise d'effet dans le cas litigieux, de la clause résolutoire était de 15 jours après un commandement de payer demeuré infructueux. Or, selon l'article précité, in expressis verbis, ce délai doit être impérativement d'un mois.

En introduisant une telle disposition, l'objectif de la SCI était de s'assurer hypothétiquement une diminution du délai nécessaire pour obtenir résiliation du contrat(et ainsi pouvoir libérer les lieux au plus vite afin de préserver la rentabilité locative). Cependant, la ratio legis est clairement la permission au preneur de conserver durant un certain temps le droit au bail et ainsi le palcer dans les meilleures conditions pou tenter de répondre à ses obligations contractuelles. La réalité économique démontre cependant bien souvent que les entreprises en difficultés se présentent bien tardivement comme telle.

La notion et l'application de la propriété commerciale est ici, a priori évidente. La condition est d'un mois et pas moins.. 

La question qui peut être avancée est celle ci: si il est interdit de déroger à la disposition du code de commerce en diminuant le délai d'effectivité de la clause, est il envisageable au sein d'une clause qui serait en faveur du preneur d'insérer une disposition selon laquelle ce délai serait supérieur à 1 mois?

C'est déjà s'interroger sur ce que l'on peut faire dans cette clause.

 

Ce que l'on peut intégrer dans la clause résolutoire 

Avant de revenir sur ce délai qui fait lobjet de toutes les réflexions autour de cet arrêt, il est certain que ce que la loi ne dit pas ne peut être impératif.. Il est certain qu'une liste des infractions au bail emportant résiliation peut être dressée. On pense immédiatement au défaut de paiement selon conditions particulières mais l'on peut penser aussi à d'autres violations de stipulations expresses du bail telles que le non respect d'une obligation d'entretien ou des conditions d'utilisation.

Alors on objectera immédiatement que toutes les causes de résiliation ne seront pas envisageables et, prendre garde à respecter la licéité de l'objet serait intéressant... 

Revenons  donc sur les modalités de prise d'effet de la clause. La question de l'extension contractuelle du délai au delà d'un mois demeure. Nous y répondrons par l'affirmation en émettant simplement un doute.

Affirmation il s'agit d'un ordre public de protection du preneur, c'est à dire entrepreneur qui doit être défendu c'est l'essence même du principe de la propriété commerciale. La ratio legis a donc été dans le statut de 1953 la protection de sa situation: le droit au renouvellement du bail..

Cependant on peut douter de l'interprétation des magistrats qui peuvent également très bien considérer une application ferme de la disposition impérative et appliqur de façon rigoureuse les dispositions de l'article L145-15 C com comme en l'espèce.

Un conseil d'un respect ferme de la condition d'un mois dans la rédaction du contrat de bail parait plus raisonnable.

 

Nullité de la clause résolutoire en vertu de l'article L145-15 du Code de commerce   

Sanction du non respect de l'article L145-41 du Code de commerce par la nullité de la clause

Selon l'article l'art L145-15 CCom "Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54."

La SCI estimait que le non respect de cette modalité d'exercice de la clause savoir la mention d'une condition de délai de 15 jours et non d'un mois,n'emportait que l'inapplicabilité de cette condition et qu'ainsi, dans son principe, la clause devait s'appliquer.

L'argument était intéressant dans la mesure où les parties avaient convenu du principe d'une résolution en cas de défaillance contractuelle et selon des modalités précises. Le non respect d'une modalité légale impérative devant dès lors être écartée. Cependant, cet argument, somme toute économique, devait être écarté par les magistrats du fonds dont la décision fut approuvé par la Cour de cassation.

La violation des dispositions de l'article L145-41 du Code de commerce emporte nullité au sens de l'article L145-15 du Code de commerce. La clause est donc nulle et de nulle effet.

Décision rigoureuse mais permettant de mettre un frein à certaine pratiques abusives

La décision peut paraitre rigoureuse. Il est certain qu'anéantir totalement la clause de résiliation constitue une sanction radicale à la dérogation à l'article L145-41 C Com. Celle ci est d'autant plus vigoureuse qu'une interprétation plus fine de l'article L 145-15 du Code de commerce aurait pu permettre d'éviter une telle conséquence. En effet, l'article n'envisage une telle sanction que pour les arrangements ou stipulations qui ont "pour effet de faire échec(...) aux dispositions  des articles (...) L 145-41 du Code de commerce.

Peut on considérer que la disposition d'un délai de 15j au lieu d'un délai légal de 1mois  soit une mise en échec dudit article?

Ce qui est intéressant avec cette article L145-41 du Code de commerce, c'est que l'insertion d'une telle clause est supplétive de volonté, les parties ne sont pas obligées de l'intégrer dans el bail commercial. Par contre, si elle l'intgère alors il convient de respecter strictement la totalité de ses modalités d'application. Peut être qu'un peu de souplesse mériterait d'être insérée..

TOujours est il que le message est clair ici: ok on peut insérer la clause mais il faut respecter les dispositions d'ordre public. On cpmprendra ici la volonté de la loi et des magistrats d'éviter tout abus de la part de bailleur dominant qui imposerait de telles condiitons portant atteinte à la propriété commerciale des preneurs. A contrario, une extension contractuelle du délai d'un mois est risquée également; l'ordre public de protection jouant pour les deux parties au contrat.

      

2 points en prolongement

-sur la procédure: adaptation judiciaire des effets de la clause

 Alinéa 2 de l'article L145-41 du Code de commerce "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

En quittant le fond du droit, on trouvera, avec intérêt pour le locataire en difficultés, une procédure judiciaire d'aménagement de l'application de cette clause de résiliation.


- sur le vocabulaire: la résiliation n'est pas la résolution!

Si la résiliation est une forme de résolution, la réciproque n'est pas vraie. Explications:

Prenons le Vocabulaire juridique de l'Association Henri Capitant:

La résiliation est une "résolution non rétroactive: nom que prend la résolution dans les contrats successifs qui excluent la rétroactivité". 

La résolution est "l'action d'anéantir.. anéantissement en principe rétroactif d'un contrat synallagmatique qui fondé sur l'interdépendance des obligations résultant de ce type de contrat consiste à libérer une partie de son obligation lorsque l'obligation de l'autre ne peut être exécutée".

Dans l'arrêt, la Cour de cassation évoque la clause résolutoire dans son acception "sans rétroactivité" c'est à dire au sens de "résiliation". La frontière est tenue mais mérite d'être tracée au risque de s'imaginer que dans l'hypothèse d'une résiliation plus aucun des loyers ne seraient dus. Ce serait se fourvoyer car il n'y a pas résolution et donc pas anéantissement du contrat.

 

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